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8 mars 2011 2 08 /03 /mars /2011 08:54

Article paru dans l'Humanité le 4 Mars 2011

 

Le logement n’est pas

un problème politique majeur en Allemagne

 

À contrario de ses voisins européens, l’Allemagne, depuis dix ans, n’est pas confrontée à la spéculation immobilière. Une étude publiée en février dernier décrypte les raisons de cette spécificité nationale, où le marché est encadré.

 

Existerait-il un «cas» allemand en matière de logement ? Deux agences françaises, l’Agence nationale de l’habitat (Anah) et l’Agence nationale pour l’information sur le logement, répondent par l’affirmative. «L’Allemagne fait figure d’exception», notent-elles dans une étude parue en février dernier. «Elle n’a connu ni l’augmentation des prix ni l’envol des loyers observé dans la majorité des pays développés au cours de la décennie.» Un commentaire qui induit des loyers plus faibles au pays de Goethe. Il est observé que les loyers oscillent entre 5,60 euros et 9,70 euros au mètre carré, avec une moyenne à 7,80 euros. À titre de comparaison, en France, l’observatoire Clameur, chargé d’étudier l’évolution des prix des loyers, constatait une hausse des prix de 2,5 % en 2010 dans une étude publiée mardi dernier. Dans l’Hexagone, le loyer moyen s’établit à 12,30 euros au mètre carré avec une très large fourchette allant de 3,50 euros et 54 euros.

Comment expliquer un tel écart ? Le parc locatif outre-Rhin est très développé. «L’Allemagne a le plus fort pourcentage de locataires de l’Union européenne, 55 %», explique l’étude. En septembre 2006, l’Anil avait déjà établi, dans une enquête intitulée « Logement locatif en Allemagne », les raisons historiques de cette spécificité. À l’effort massif de reconstruction d’après-guerre, l’héritage locatif de la RDA, l’Allemagne réunifiée a lancé un vaste plan de construction pour « répondre aux besoins ». « Un million de logements ont été construits au début des années 1990. » En somme, « un parc récent, qui suffit à répondre à la demande », concluait l’Anil.

Autre spécificité, des règles placent « le marché sous contrôle ». Les augmentations de loyer sont strictement encadrées. Depuis 1971, une loi de protection des locataires a défini un modèle unique de bail. « Le bail est à durée indéterminée et il n’est pas possible d’y mettre fin pour vendre le logement », explique l’Anil. Seule possibilité pour le propriétaire ? La reprise pour occupation personnelle. Un dispositif qui permet d’endiguer les hausses de loyer à la suite de relocations successives. De plus, régi juridiquement par l’État fédéral, le logement est une compétence des Länder. Les communes établissent des listes de référence des loyers sur son territoire. Un loyer supérieur de 20 % au tarif-étalon peut être contesté. Le locataire peut « négocier, accepter ou refuser » cette augmentation. « En cas de refus du locataire, le propriétaire n’a pas d’autre recours que de se retourner vers le juge », commente l’enquête. Juge qui peut se prononcer pour une baisse du loyer. Au-delà d’une décision, l’hypothèse d’un recours à la justice semble contraindre les propriétaires à la raison.

Lionel Decottignies

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